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提前退租 房東仍須還押金

不具名讀者問:

我是在外讀書的學生,我與房東簽訂為期1年的房屋租賃契約,簽約時並交付2個月房租的押金給房東。但後來因故無法繼續租屋,必須提前終止契約,請問房東有權利將我全部押金沒收、拒絕返還嗎?


律師答:

依《民法》第450條、第453條規定,租賃未訂期限者,當事人得隨時終止契約;訂有期限者,若有約定得於期限屆滿前終止者,並應提前通知。

房屋租約多有約定期限,若契約中未約定「提前終止」條款,原則上房客不可單方面決定不租;不過若房客、房東雙方經溝通,同意提前終止租約,就算合法終止。另若房屋已有修繕必要,經要求後房東不處理,房客亦得終止租約。


不符合約難討回

「押租金」的性質在擔保租金給付及租賃債務的履行。所謂租賃債務,如房租是否欠繳、是否有損壞房屋而應賠償等。因此,若租約已合法終止,且沒有租賃債務不履行的情形,例如:房客依「提前終止條款」提前通知房東終止租約;或房東已同意房客遷移,且將房屋另出租予他人,可認定雙方同意提前終止。房客自得請求返還全部押租金。

反之,若房客不符合契約約定、或未經房東同意,逕自遷離,則此房屋租約並未合法終止,房東可以要求房客繼續履行契約,無論房客是否實際入住,都可收取租金。在這個情況下,房東就能沒收押租金來抵充欠繳房租。
來源:蘋果日報-法律信箱 記者郭芷余採訪整理