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住家緊鄰外牆 住戶享所有權

讀者林小弟問:

住家為公寓,樓下商家多次在家外牆裝設招牌,導致外牆壁磚破裂、雨季時我家壁面生癌滲水,請問公寓外牆產權與使用權屬私有或共有?是否可向使用者要求拆除或賠償?如果也想懸掛招牌,可否要求樓下商家移除招牌,讓我優先使用?

律師答:

《公寓大廈管理條例》第56條第3項第1款規定,「獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。」因此讀者對於緊鄰住家的外牆依法享有所有權,至於緊鄰樓梯或緊鄰其他共有部分的外牆等則屬共有。

鄰居不能擅設招牌

如果樓下住戶私自在緊鄰讀者住家的外牆設置招牌,甚至造成漏水等侵害,都可請求該住戶拆除招牌,並賠償所受損害。

假使讀者也想使用緊鄰讀者住家的外牆懸掛招牌,首先應注意公寓大廈規約中,是否將外牆牆面約定為全體住戶的「共用部分」,如有此規約,住戶不得擅自使用。

但如果公寓大廈規約沒有前述約定,住戶原則上在不違反《建築法》、《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》等法規下,可以在有所有權的外牆設置廣告物,甚至出租。

但應注意公寓大廈規約中,如有依《公寓大廈管理條例》第8條,對於外牆的變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗有相關限制,或區分所有權人會議已有相關決議,住戶即應受規約或決議內容限制,即使擁有緊鄰的外牆所有權,也不得恣意使用。
來源:蘋果日報-法律信箱